Les investisseurs particuliers
dans les « cottages » Center Parcs

Chez Center Parcs, on appelle « cottages », les modules d’hébergement en bois dont le design a évolué au fil du temps et selon les architectes auxquels Pierre et Vacances a fait appel pour leur conception. Les Communautés de Communes, dans leurs rapports relatifs aux taxes de séjour, les qualifient quant à elles de « bungalows ». Nous emploierons indifféremment l’une ou l’autre de ces dénominations.

La société Ossabois assure la construction en usine de près de la moitié des bungalows qui sont ensuite acheminés sur le site pour y être assemblés ; le reste étant construit par des entreprises locales du département, voire des départements voisins du site choisi. Pour le Center parcs de Bois aux Daims (Vienne), le coût moyen d’un cottage était de 50 038€, et revendu par PV-CP entre 200 000 et 350 000€ (prix de base variant selon l’emplacement, avec ou sans parking, et autres options).

Les bungalows/cottages – tout comme les équipements et la bulle aquatique – sont vendus en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), c’est à dire que ce sont les investisseurs (particuliers, investisseurs institutionnels et collectivités) qui avancent les fonds pour la construction et qui en seront les propriétaires. PV n’engage aucun fond propre pour la construction des bungalows et des équipements. Dans son DMO (Dossier du Maître d’Ouvrage), le financement du projet « est assuré par la vente des hébergements et des équipements à des investisseurs institutionnels et individuels qui les louent à long terme à la société d’exploitation de PV-CP ». PV-CP n’est donc propriétaire de rien.

Le projet du Rousset, classé en résidence de tourisme, compterait 400 cottages comprenant 3 catégories d’hébergements : Premium, VIP, Insolite, d’une surface habitable allant de 40 à 98m² pour un total construit de 28 000m². Idem pour le projet de Poligny.

« La copropriété dans laquelle sont regroupés les cottages acquis par les investisseurs particuliers – plus précisément chacun des copropriétaires » (DMO) est administrée par un syndic – de même que les hameaux de cottages (ou parties de hameau) détenus par les investisseurs institutionnels. Le syndic administre aussi l’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) qui regroupe les copropriétaires des cottages et la SEM (Société d’économie mixte détenue à 85% par les collectivités), propriétaire des équipements (Aquamundo, parkings, bowling, restaurants, fermette, etc.).

Ce syndic, la SOGIRE, est une émanation de PV-CP comme en témoigne son organigramme où l’on voit que son président, M. Philippe Pagès, siège au conseil d’administration d’une trentaine de résidences P&V, et que siègent également au CA d’autres administrateurs de ces mêmes résidences.

Les mesures fiscales incitatives pour l’investisseur :

Préambule :

P&V, promoteur et distributeur, réalise des profits considérables grâce à la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) des cottages auprès d’investisseurs privés et/ou institutionnels. Par les seules ventes de cottages, chaque nouveau site est pour P&V l’occasion d’une très juteuse opération immobilière. Nous décrirons plus loin les dispositifs fiscaux alléchants mais aussi le piège que ceux-ci constituent pour l’investisseur. Les bungalows-cottages, vendus à un prix très au-dessus de leur valeur réelle (leurs propriétaires s’en rendront compte plus tard !), restent néanmoins attractifs pour l’investisseur en quête de réductions d’impôts et d’un revenu complémentaire puisqu’il s’agit d’un investissement locatif. Or, nous le verrons, acheter un bungalow/cottage dans un Center parcs n’est pas un achat immobilier comme un autre, loin de là.

Les appâts :

Loi Censi-Bouvard (C-B): Ce dispositif a bénéficié aux investisseurs jusqu’au 31 décembre 2016. En 2017, les résidences de tourisme en seront désormais exclues. Rappelons que le dispositif C-B permettait aux contribuables français de réaliser des investissements locatifs meublés tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts de 11% calculée sur le prix de revient du bien immobilier, plafonné à 300 000€. La réduction d’impôts était donc au maximum de 33 000€, étalée sur 9 ans, soit 3 666€ par an pour toute acquisition avant le 31/12/2016. Le non-respect des engagements locatifs entraînait la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard :

Réduction de l’impôt sur le revenu de 11% du prix HT du bien immobilier, frais d’acte compris.
Répartition sur 9 ans de la réduction d’impôts

NB : Si le montant des impôts à payer en année N est inférieur à la réduction d’impôt Censi-Bouvard, il est possible de déduire le solde sur les 6 années suivantes.

Conditions à respecter pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard :

– L’investissement immobilier devait concerner l’achat d’un logement neuf ou en l’Etat Futur d’achèvement (VEFA).

– Le logement devait être meublé et équipé.

– Le logement devait avoir le statut de résidence de tourisme classée.

– Le bien devait être donné en location par bail commercial pendant un minimum de 9 ans à un même gestionnaire.

L’article 41 de la nouvelle Loi de Finances 2017 prévoit que les résidences liées au tourisme vont être régies par un autre système d’aide. Le gouvernement préconise « une évolution du dispositif en réorientant le volet acquisition de logements dans des résidences de tourisme vers une aide fiscale pour les opérations de réhabilitation de ces mêmes logements.«

Un nouvel avantage fiscal sera donc accordé aux détenteurs d’appartements en résidences touristiques, centré sur les travaux de grande ampleur : « portant sur l’ensemble de la résidence et adoptés en assemblée générale de copropriété. Les travaux éligibles à la réduction d’impôt seraient limitativement énumérés et comprendraient une forte composante environnementale, en intégrant, notamment, les travaux visant à la rénovation énergétique globale des résidences.«

Cette mesure vise une rénovation du parc existant de résidences de tourisme, afin de relancer l’attractivité touristique de telles résidences qui, compte tenu de l’ancienneté du parc, nécessitent un soutien de l’Etat à leur réhabilitation, plutôt qu’à la production de nouvelles unités.

La loi prévoit ainsi, dès le 1er janvier 2017 et ce jusqu’au 31 décembre 2019, 20 % de réduction d’impôt sur les travaux dans la limite de 22 000 € par logement.

L’investisseur continue de bénéficier des avantages suivants :

Le remboursement de la TVA: L’investissement locatif en Résidence de type « Résidence de Tourisme classée » permet la récupération de TVA : l’investisseur ne finance que le prix hors taxe pour un bien dont la valeur patrimoniale s’exprime TTC.

Le groupe Pierre & Vacances-Center Parcs avance le montant de la TVA à la place de l’investisseur et l’avantage reste acquis tant que le bien reste sous bail commercial pendant 20 ans.

Le statut LMNP: Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un moyen d’encourager les contribuables à réaliser des investissements locatifs meublés. En application depuis 1947, ce statut particulièrement stable est régi par le code civil.

Grâce au statut LMNP, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs toutes les charges liées à l’investissement et de ce fait percevoir des loyers nets d’impôt et nets de contributions sociales.
– Intérêts d’emprunt
– Taxes foncières
– Frais de notaire
– Travaux d’aménagement
– Charges de copropriété
– Honoraires de cabinet comptable
– Amortissement du bien immobilier
– Amortissement du mobilier

Quel est le régime d’imposition du statut LMNP ?

Les revenus en LMNP sont classés dans la catégorie fiscale des « BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non celle des revenus fonciers. Grâce au statut Loueur Meublé Non Professionnel, il est possible d’utiliser l’amortissement pour alléger les prélèvements fiscaux et sociaux.

Qu’est-ce que la déduction des amortissements ?

En location meublée, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur immobilière du bien et 100 % du mobilier. La valeur du terrain (qui représente en moyenne 15% du montant de l’investissement immobilier global) ne s’amortit pas en droit français.

L’amortissement est linéaire :

– 5 à 10 ans pour les meubles et les équipements, ce qui représente un amortissement annuel de 10% de la valeur des meubles

– 30 ans pour l’immobilier (représentant ainsi 2,5 à 4% par an)

Notes :

Les amortissements du bien immobilier et de son mobilier peuvent ramener le résultat comptable imposable à zéro. Si le résultat est déficitaire, les amortissements qui n’ont pas été utilisés sont reportables sans limite de temps. Investir en LMNP permet également de récupérer la TVA de l’investissement.

Les locations ne sont pas soumises à des plafonds de loyers ou de ressources du locataire, ni à un zonage géographique.

Les intérêts et frais de crédit sont déductibles. En y ajoutant les amortissements annuels et ceux mis en report, il est possible de ramener à zéro la fiscalité et les prélèvements sociaux.

Aux mesures fiscales incitatives, s’ajoute l’argument décisif des « loyers garantis » :

Les loyers sont en effet garantis durant le premier bail signé de 9 ans. Comment est-ce possible ?

Selon l’avocat fiscaliste, Maître Paul Duvaux:

http://paulduvaux.com/itemlist/search?searchword=pierre+et+vacances

« Je renvoie ci-joint à la lecture d’un article de la revue CAPITAL qui semble indiquer que la société Pierre et Vacances, pourtant cotée en Bourse, aurait, comme tant d’autres, recouru à la pratique dite des fonds de concours consistant à faire des grosses marges à la vente de ses biens tout en proposant une rentabilité apparente intéressante, mais ce qui implique des loyers excessifs au regard de la rentabilité réelle des résidences vendues.

A long terme le risque est que, si les ventes s’arrêtent ou si les loyers ne sont pas sensiblement diminués, les déficits structurels de l’exploitation des résidences entraînent la faillite de la société. »

https://www.capital.fr/entreprises-marches/temps-de-chien-pour-pierre-vacances-815735

Renouvellement des baux :

Au terme du premier bail de 9 ans, le propriétaire se voit alors proposé un nouveau bail dont les conditions diffèrent sensiblement du précédent :

Travaux de rénovation imposés et dont le coût peut atteindre 2 années de loyers.
Baisse du montant du loyer dans des proportions pouvant aller de 10% à…70% !

Les propriétaires se voient proposer des loyers adaptés aux conditions du marché actuel, ainsi qu’une rénovation indispensable pour la reconquête de parts de marché, c’est ainsi que PV justifie ces nouvelles conditions. La rénovation est donc un sujet qui fâche avec une facture pour le propriétaire extrêmement lourde. Et si les travaux sont surfacturés, c’est qu’ils constituent pour le groupe PV-CP une rentrée des plus appréciables, appelée « marge-groupe ». Les rénovations des cottages du site Haut des Bruyères en Sologne, ont rapporté au groupe PV-CP, la bagatelle de 2,4M€ pour l’exercice 2014-2015.
Piégé, le propriétaire se résigne et paye…et se retrouve aussi à rembourser un emprunt que ne couvrent plus ses loyers. Mais il peut aussi décider de vendre son bien. Or, du fait de la spécificité (*) de ce type de produit – dans un parc fermé et prisonnier d’un concept – et de la réalité du marché, la revente va se révéler très difficile. De plus, à ce bien est appendue l’obligation pour le futur acquéreur de reprendre le bail commercial de location.

(*) Un cottage/bungalow dépend intégralement des installations du Center Parcs : il ne vaut rien sans elles. Les cottages ne disposent d’aucune autonomie (compteurs, accès, services) et les parties communes appartiennent à l’exploitant…

Quoi qu’il en soit, les agences immobilières locales ne prennent aucun mandat relatif à la revente des cottages Center parcs, et le cottage mis en vente par le service dédié de PV-CP sur le second marché sera déprécié de 20 à 30%, voire plus selon les cas (en effet, la décote peut aller jusqu’à 50%), par rapport au prix d’acquisition.

Il reste au propriétaire la solution de sortir du système au terme de son bail de 9 ans, mais il devra alors verser à l’exploitant PV-CP une indemnité d’éviction qui est là pour compenser la perte de la propriété commerciale. Cette indemnité d’éviction peut s’élever à 2, voire 3 années du chiffre d’affaire du logement « sortant » du parc. Le propriétaire « sortant » va devoir aussi rembourser au fisc la TVA car son exemption n’était valable qu’à la condition que le bien soit loué pendant 20 ans !

Les « loyers garantis »

Que vaut l’allégation de « loyers garantis » et qu’est-ce qui permet de tenir cette promesse – tout au moins durant le premier bail de 9 ans ?

Pour appâter l’investisseur, on va lui proposer des loyers garantis pendant toute la durée du 1^er bail de 9 ans, avec des taux de rendement plus élevés que ceux du marché. Explication : la marge réalisée sur les ventes – jusqu’à 50% au-dessus des prix du marché – permet ainsi de payer les loyers de la partie exploitation du groupe PV-CP. (Voir le site de Pierre et Vacances Immobilier http://www.pierreetvacances-immobilier.com/fr/ ; on y parle bien de loyer garanti, mais aussi d’un « engagement de location par bail de 9 ans »)

Un article du Monde a fait grand bruit dans le courant de l’été 2016, suivi, en août, de la révélation d’une fronde rassemblant 430 propriétaires au Center Parcs du Lac d’Ailette, lors du renouvellement des baux, et 100 parmi ceux-ci auraient décidé de vendre. Le groupe Pierre et Vacances-Center Parcs joue alors le rapport de force en menaçant les propriétaires de se retirer. ( Le Parisien, le 19 septembre 2016 Picardie : ça grogne au Center Parcs). Les frondeurs, aidés d’un avocat, pensent à saisir la justice.

L’expérience des propriétaires de bungalows dans les Center Parcs rejoint celles, bien connues et innombrables de la plupart des investisseurs dans les résidences mer ou montagne (et même campagne – voir Marciac) du groupe Pierre et Vacances.

Un expert immobilier, installé en Normandie, connaît bien les produits Center Parcs : « Quand les gens achètent ça, ils pensent que c’est comme une résidence secondaire. Ce n’est pas du tout le cas : on est dans un bien 100% commercial, comme un restaurant ou un magasin, mais sans Center Parcs, ça ne vaut pas un clou ! »

Ce scandale des résidences de tourisme, et à présent dans les Center Parcs, a donné lieu à de nombreux articles de la journaliste Tatiana Kalouguine (sur internet : enquêtes ouvertes), et dans le journal Le Monde.

Extraits de « Résidences de tourisme, placement toxique?« , de Tatiana Kalouguine (Enquête ouverte – 15 décembre 2014):

« Liste non exhaustive des problèmes qui nous remontent avec récurrence, et dont nous avons pu prouver l’authenticité par recoupement :

appartements vendus 20 à 30% au-dessus de leur valeur (avec l’argument de la défiscalisation et des revenus locatifs futurs)
revenus locatifs sans aucune garantie légale qui, parfois, sont revus à la baisse en cours ou en fin de bail
travaux à la charge du propriétaire en fin de bail (jusqu’à 2-3 ans de loyers)
syndic de propriété acquis à la cause de l‘exploitant
aucune possibilité d’obtenir la pleine jouissance de son bien et de l’occuper à la retraite
difficulté, voire impossibilité à sortir du bail et à révoquer l’exploitant, même au terme du contrat
appartements qui ne s’apprécient pas mais, au contraire, perdent de la valeur avec le temps, etc

Tatiana Kalouguine

A la liste ci-dessus, il faut ajouter :

Pour le Villages Nature, les travaux à la charge du propriétaire pourront atteindre 6% du montant investi, au terme du bail.
Loyers indexés sur l’indice IRL plafonné à 2% par an.
Un loyer garanti, P&V passe à «minimum garanti» augmenté d’un variable lié à la performance économique du site. Donc si l’activité baisse, les loyers aussi.
Dans Le Monde, 14/07/2014 :« Mieux vaut avoir conscience que sortir d’un tel investissement n’est pas aisé. Le bail commercial permet, en effet, au locataire (en l’occurrence, l’exploitant) de réclamer une indemnité d’éviction si le propriétaire lui donne congé, même au terme du bail. En 2010, la société SMAS Tourisme avait réclamé 100 000 euros d’indemnité à chaque propriétaire de la résidence Port-Marine à Ste-Maxime. De surcroît, l’exonération de TVA n’est réellement acquise qu’au bout de 20 ans. Si vous vendez votre bien, vous risquez d’être redressé par le fisc. C’est ce qui est arrivé à Eric Vanpouche. En 2009, il préfère vendre au terme d’un bail de 9 ans, plutôt que d’accepter les nouvelles conditions de P&V : une baisse de loyer de 33%. Redressé de plus de 14 000 euros au titre des années de TVA encore dues. Il attaque P&V en raison des « modifications substantielles apportées à l’économie globale du montage financier ». En février 2013, le Tribunal de Grande Instance de Paris reconnaît « une faute dans l’exécution contractuelle » et condamne P&V à rembourser cette somme au plaignant. Une première. P&V a fait appel. Pour « sortir », la meilleure solution consiste à mettre en vente son bien assorti du bail commercial sur le marché secondaire, en prenant garde que les intermédiaires ne se montrent pas trop gourmands. » Tatiana Kalouguine. https://www.lemonde.fr/argent/article/2014/07/15/residences-de-tourisme-derriere-le-reve_4456066_1657007.html
Dans le cas où il s’agit de parts de cottages (et non d’un cottage), la SCPI UFG-P&V Immobilier Moselle (voir site lafrancaise-am.com) : « cette SCPI ne garantit pas les conditions de revente des parts au terme de la période minimum de détention estimée à 11 ans . »
Lors d’une revente avant expiration du bail, la TVA résiduelle est à régler.

Pierre & Vacances impose aux propriétaires des baisses drastiques de loyers, parfois de 40%, sinon il se retire. Les propriétaires font valoir que le « revenu garanti », annoncé noir sur blanc dans les contrats (et sur le site internet du groupe) étaient censés couvrir une partie de leurs crédits qui, eux, s’étalent parfois sur 25 ans.

Dans son rapport « Investissements dans les résidences de tourisme » (2 avril 2017), la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) dénonce les pratiques trompeuses des gestionnaires-exploitants.

Que répond Pierre & Vacances?: « Nous sommes transparents sur les travaux, sur les conditions de renouvellement du bail: le client ne peut pas dire qu’il n’était pas prévenu » ose affirmer Dominique Menigault, directeur général adjoint de Pierre et Vacances Conseil Immobilier, interrogé par Tatiana Kalouguine dans Opération transparence chez Pierre et Vacances: « Le client ne peut pas dire qu’il n’était pas prévenu » (Enquête ouverte 16 juillet 2014).

Dans son Rapport des Comptes Consolidés 2013-2014, Pierre & Vacances ne cache pas sa politique sur les loyers:

Page 6: Des résultats en progression: …Cette performance est générée par les activités immobilières, dont le chiffre d’affaires a augmenté de 62 %, et par les activités touristiques qui ont fait preuve d’une bonne résistance avec un chiffre d’affaires en croissance de 1 % dans un marché français déprimé. Elle résulte également d’économies de coûts de structures ainsi que de loyers dans le cadre de notre politique de renouvellement des baux.

Page 49: Dans ce contexte, le Groupe s’est engagé dans une politique de réduction des loyers, dont les principaux axes sont les suivants : dès 2013, changement d’indice de référence sur les baux non échus (de l’ICC à l’IRL) pour assurer une cohérence entre l’évolution des performances touristiques et celle des loyers. L’IRL, Indice de Référence des loyers, correspond, depuis la loi en faveur du pouvoir d’achat (février 2008), à la moyenne sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Au 30 septembre 2014, seuls 20 % des baux individuels Pierre & Vacances restent indexés sur l’ICC ; lors de la renégociation des baux au moment de leur renouvellement :

– plafonnement de l’indexation à un maximum annuel de 2 % (appliqué également à tous les nouveaux contrats signés). Cette politique devrait permettre de porter la part plafonnée des loyers versés aux particuliers à plus de 90 % en 2017 (100 % en 2019),

– maintien ou réduction des loyers en numéraire, en fonction des résidences, avec éventuellement pour compensation pour les propriétaires, l’augmentation de leur occupation,

– introduction de loyers variables,

– dans certains cas particuliers, exploitation en mandat et éventuellement désengagement ponctuel de l’exploitation; activation des échéances triennales pour certaines résidences.

Ces actions devraient permettre de réduire progressivement la charge de loyers Pierre & Vacances de 67 millions d’euros (indexation comprise et hors développement de l’offre), dont 54 millions d’euros entre 2013 et 2017 vs. 46 millions d’euros annoncés précédemment)….

…Afin de réduire sa sensibilité à la cyclicité du marché immobilier, le Groupe a mis en place plusieurs mesures qui s’articulent principalement autour :

*de l’utilisation de formules de vente diversifiées (LMNP, LMP, Censi Bouvard,…) auprès d’investisseurs particuliers en France, qui permettent d’optimiser la rentabilité dont bénéficient les acquéreurs d’appartements dans les résidences grâce aux incitations fiscales ;

*de la vente « en bloc » de cottages Center Parcs en France auprès d’institutionnels ;

*de partenariats publics-privés pour le financement des infrastructures et des équipements de loisirs.

Page 52 Gestion et exploitation touristique

Litiges avec les investisseurs immobiliers propriétaires: sur plus de 23 000 lots de copropriété dépendant des sites gérés, le Groupe fait face à un certain nombre de contentieux judiciaires devant le Tribunal d’Instance ou de Grande Instance en demande ou en défense selon l’importance du litige. Ces litiges portent sur les conditions de renouvellement de bail et les modalités de règlement des loyers et des charges.

Autres articles de presse:

France3 Picardie. Center Parcs : polémique entre propriétaires de cottages à Chamouille dans l’Aisne et le groupe Pierre et Vacances, par Halima Najibi, publié le 9 août 2016
L’Union, août 2016. Philippe Robin. Dans le contentieux entre Center Parcs et les propriétaires, conseils départemental et régional se veulent prudents mais attentifs
L’Aisne Nouvelle, le 22/10/2016, Chamouille : à Center Parcs, les propriétaires rament pour vendre.
Médiapart – 12 juillet 2015: Enquête sur une aberration faite de béton et de niches fiscales
UFC Que choisir – 1 avril 2017: Résidences Pierre & Vacances: malchance ou mensonge?
Reporterre – 14 décembre 2016: Floués, des propriétaires de pavillons s’élèvent contre Center Parcs
L’Humanité – 22 novembre 2016: sous la bulle fiscale des Center Parcs
Capital.fr – 29 mars 2016: Résidences services: gare aux (multiples) entourloupes des promoteurs.

Autres articles et forums consultables sur Internet sur le même sujet :

Témoignages de propriétaires Center Parcs ou en résidence Pierre et Vacances :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-5830357-pierre-et-vacances-l-arnaque#answers

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-4787984-center-parcs-bois-francs-pierre-vacances#answers Extraits :

J’ai acquis plusieurs certitudes depuis ces 5 années où j’ai signé avec P&V.
Les prix de ventes sont systématiquement majorés au minimum de 5 ans de loyer, en fait on s’autofinance une avance sur les loyers que l’on va percevoir, voici pourquoi les prix P&V sont exagérément élevés.
Le bail est fait au départ pour que vous signez chez le notaire, 9 ans plus tard, terminé tout cela !, P&V n’a plus rien à vous vendre, le bail est renouvelé selon leurs conditions imposées.
La valeur du bien immobilier est directement liée à la qualité du bail et ses conditions, qui voudra de votre cottage à 300 000€ en center parc dans 10/15 ans avec un bail dont on ne sait trop comment il sera renouvelé ????
Refuser de renouveler le bail et louer soi-même ou vendre sans bail ??? Envisageable en ville ou en montagne par l’intermédiaire d’une agence, mais pas ici en Center Parc ! P&V est le maître des lieux…..
Déjà c’est très difficile à vendre dans un emplacement normal en ville ou en montagne alors dans un Center Parc. Avec un mauvais bail… hum !
Quand à la centrale de vente de P&V, comme je l’ai indiqué dans un de mes précédents posts, j’ai plutôt l’impression que c’est un service « fantôme » dont on ne peut rien espérer….
Vous devez me trouver très négatif, mais si vous me découvrez un forum qui vante les mérites de P&V et le suivi des baux dans le temps, je suis plus que preneur, jusqu’à présent et malgré de nombreuses heures de recherche, je n’ai lu que des messages de gens très mécontents sur les propositions de renouvellement de baux de P&V.
Après, si lors de votre achat et devant le notaire, P&V vous signe un engagement écrit que le bail à son échéance sera renouvelé selon les mêmes conditions qu’à l’origine, que le prix du loyer ne pourra en aucun cas être revu à la baisse, que P&V s’engage à ne pas vous imposer de nombreuses semaines d’occupations par an alors qu’au départ vous n’en aviez pris aucune ou très peu, il faudrait peut-être aussi être certain que ces 85000€ de rénovation en 2010 ne ressortiront pas dans 10/15ans et ce à votre charge, car alors là, ce serait le pire des cauchemars…..
Camillot

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https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-4787984-center-parcs-bois-francs-pierre-vacances (Extraits):

Posté par Camillot le 22/04/2014 à 21:18

Bonjour. Oui nous sommes en 2014 et ce que l’on lit sur les forums est très juste, le renouvellement de bail que m’a proposé P&V est catastrophique, moins 85% sur mon appartement de La Plagne Lauze, cette société est une société « Ripoux ».

Voir aussi les détails postés par une autre propriétaire P&V ici :
http://www.cbanque.com/forum/showthread.php?22860-Groupe-Pierre-et-Vacances-%28P-V%29-Renouvellement-bail-et-Baisse-des-loyers

Pour mes 2 autres appartements, j’ai réussi à les vendre l’an dernier avec une – value de 20% environ…., fuyez à tout prix P&V, cette société agit à la façon de véritables bandits de grands chemins et ne devrait plus exister !, j’espère que son nouveau programme à côté de Disney sera un fiasco total !

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https://www.boursorama.com/bourse/forum/1rPVAC/detail/424194661/ (extraits) :

En réponse au message de Nathalie de P&V et aux autres commentaires, j’apporterai la synthèse qui suit.

– PAIEMENT DES LOYERS ET FONDS DE CONCOURS : Pierre & Vacances tient ses engagements en ce qui concerne le paiement de loyers pendant le premier bail du fait de la pratique de fonds de concours internes. Les appartements sont vendus à des prix au m2 plus élevés que ceux du marché local, même si ce prix au m2, comporte une part liée à l’appartement et une autre, et c’est normal, sur les infrastructures liées à l’exploitation en résidence de tourisme (accueil, piscine, espaces verts…). Ceci est bien indiqué dans le Rapport-financier-annuel-2010-2011 p 28 (Risque lié aux engagements de loyers)

– LIBERTE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL : Chaque propriétaire n’a pas toute liberté de ne pas souscrire au nouveau bail commercial, car si le bail n’est pas renouvelé des pénalités pour rupture de bail commercial sont très souvent demandées, l’accès aux parkings et à la piscine deviennent payants sur certains sites. Un investissement en résidence de tourisme Pierre & Vacances n’est pas un achat immobilier locatif classique mais relève de la réglementation des baux commerciaux. Lors des éventuelles reventes, le prix de vente est au mieux celui du prix d’achat HT, 9 ou 11 ans auparavant, contrairement aux biens immobiliers classiques qui prennent de la valeur. Ceci n’est jamais précisé lors de la vente et dans les publicités de Pierre & Vacances, qui sont donc MENSONGERES.

– REVENUS À LA RETRAITE : Les personnes ayant acquis leurs biens en résidence de tourisme Pierre & Vacances, l’ont fait, le plus souvent, pour avoir un revenu en complément de leur retraite ou bien pour payer les études de leurs enfants, ou maintenir des revenus à un enfant handicapé… Ce revenu devient négligeable lors du renouvellement des baux avec des loyers fortement diminués, une obligation de payer les charges de copropriété et une partie des charges d’exploitation ainsi que des travaux de remise à niveau d’un prix exorbitant (sans justificatifs détaillés des sommes demandées). Ceci est clairement indiqué dans les résultats semestriels 2012 publiés par Pierre et Vacances, page 15. Il faut noter que les revenus baissent ou deviennent nuls, mais que les remboursements d’emprunts des propriétaires restent, avec souvent des prêts in fine qu’il faut rembourser, alors que la vente est impossible au montant du prêt initial et que les placements demandés en nantissement par les banques (qui se sont gavées par l’opération de vente et de prêt) ont souvent beaucoup perdu, ce qui met les investisseurs en grande difficulté et les obligent, s’il le peuvent, à continuer à travailler après l’âge de la retraite.
Malgré ce qui précède dans ce paragraphe, Pierre & Vacances continue à vendre des biens en résidence de tourisme neufs, à faire de la publicité sur Internet par des pages classiques ou par des vidéos, par des mailing fréquents et par le démarchage de chargés d’affaires de Pierre & Vacances ou d’autres structures de conseil en gestion de patrimoine, principalement les banques (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Banque Populaire, CIC, Union Financière de France, Comptoir Immobilier…). Ces ventes s’effectuent dans la perspective pour l’acheteur d’avoir un complément de revenus lors de sa retraite, ce qui est illusoire, et sont donc entourées de PUBLICITE MENSONGERE, DE TROMPERIE ET D’ABUS DE CONFIANCE.

– 80 % DE RENOUVELLEMENT DES BAUX : L’affirmation que les propositions sont reconnues comme raisonnables puisque plus de 80 % des propriétaires renouvellent leurs baux est mensongère, car si ce pourcentage est probablement exact, la raison est fausse. Ce n’est pas parce que les propositions sont raisonnables qu’ils renouvellent leurs baux, mais parce qu’ils sont souvent désemparés, notamment devant le risque d’avoir à rembourser une partie de la TVA, ignorants de ce qu’ils signent et ne font pas de calcul du rendement, font confiance à Pierre et Vacances et enfin sont surtout isolés. Mais cet isolement est en passe de disparaître : de nombreuses associations de copropriétaires en résidence de tourisme se sont créées avec plusieurs fédérations nationales et avec des forums sur Internet. Ces derniers mois, plusieurs articles de presse écrite sont parus, plusieurs reportages dans diverses chaînes de télévision ont été diffusés et ces médias ne mâchaient pas leurs mots pour avertir des risques des investissements en résidence de tourisme. Ces articles de presse mentionnaient les premiers jugements en faveur des personnes trompées.

– REVENTE ILLUSOIRE : La revente par Pierre & Vacances est illusoire, le réseau commercial de chargés d’affaires préfère vendre des biens neufs avec tous les avantages pour le département immobilier. Le chiffre de 466 appartements revendus en 2012 est à vérifier, car autour de moi, sur une centaine de personnes souhaitant vendre leur appartement Pierre & Vacances, aucun n’y est parvenu.

– RISQUE D’ECLATEMENT DU SYSTEME : Bien que l’idée de Monsieur Gérard BRÉMOND, Président-fondateur de Pierre & Vacances soit au départ géniale, trop de sociétés l’ont imité à grande échelle (nombre de résidence de tourisme multiplié par 27 en 20 ans) rendant le système pernicieux : on gagne sur la vente et on délaisse l’exploitation. Le modèle de Pierre et Vacances a évolué au cours du temps vers un système sophistiqué de type chaîne de PONZI (voir MADOFF) qui va éclater lorsque le nombre de propriétaires ayant pris conscience de s’être fait flouer sera suffisamment élevé et que les actions en justice se seront multipliées. C’EST DEVENU UNE VÉRITABLE TROMPERIE

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